刘巍/《现代物业》/2007年第7期
当前我国物业管理行业中一个突出的问题就是物业管理费收缴困难，由物业管理费引发的纠纷也占据了物业管理纠纷的很大份额。有关资料显示，近几年来物业管理费收取与缴纳引起的纠纷在物业管理纠纷中所占份额在70%左右；而2006年北京市消协发布的消息称，由物业管理费而引发的投诉占到了物业管理投诉总数的80％左右（《人民日报》，2006年6月28日）。由于物业管理费关乎业主的切身经济利益，所以由此引发的纠纷也受到了社会舆论的普遍关注。本文试图从信息经济学的角度解析当前物业费收缴困境，并据此提出改进的思路。
一、物业管理中的信息不对称问题
从信息经济学的角度来看，在当前的物业管理市场中存在的物业管理费收缴困境的主要原因在于物业管理公司与业主之间的信息不对称。这种信息不对称一种发生在交易前，即业主大会选择物业管理公司的环节；另一种是交易后的信息不对称。即双方在签订物业服务合同之后，物业管理公司提供物业服务过程中出现的信息不对称。在这两种信息不对称的影响之下，分别产生了信息经济学中的逆向选择和道德风险的问题，并最终导致了我国大部分地区物业管理费收缴率长期低下的状况。
（一）物业管理市场中交易前的信息不对称与逆向选择
在业主大会选择物业管理公司的时候，由于业主对物业公司的经营成本及定价策略知之甚少，而物业管理公司在定价时掌握了完全信息，其对物业管理的成本及市场行情了如指掌，是信息优势者。因此即使是通过招标的方式，业主大会也难以区分各个物业管理公司所提供的物业服务相对于其价格而言孰优孰劣。这种状况在信息经济学中称为柠檬问题。
柠檬问题是信息经济学中的一个著名理论。在上个世纪60年代，美国加州大学伯克利分校的乔治·阿克洛夫（George Akerlof）教授（2001获诺贝尔经济学奖）在对二手车市场的研究中，将“柠檬市场”（the lemons market）的概念引入了信息经济学，“柠檬”便成为信息不对称（asymmetric information）条件下次品的代名词。阿克洛夫在《柠檬市场：质量不确定性与市场机制》一文中完整阐述了信息不对称通过影响消费者的出价策略，并最终改变市场机制的经济学原理。
在美国，二手车市场中质量低下的车被称为“柠檬”。所谓的“柠檬问题”就是指在二手车市场中潜在购买者的困境：在二手车的供给方对二手车的质量了如指掌的情况下，购买者却无法辨别好车和次品车。信息不对称问题由此产生。在信息不对称的前提下，潜在买车人无法分辨好车与“柠檬”，因此其出价策略为：（好车的估价+次品车估价）/2。
对于这个出价，好车的车主不愿出售，却受到柠檬车主的欢迎。结果是好车退出市场，质量差的“柠檬”充斥市场，最终潜在购买者退出，二手车市场一片萧条。这就是所谓的柠檬市场及其逆向选择。柠檬问题的理论价值在于，由于信息不对称，市场上消费者在购买以前不容易确定产品质量及其合理价格，最终次品将高质量商品逐出市场，从而导致市场失灵。
二手车市场只是信息不对称造成市场失败的一个例子，事实上物业管理市场同样存在柠檬问题。在业主大会依据《物业管理条例》的规定选聘物业管理公司时，同样面临着二手车市场中买主面临的信息不对称问题。物业管理企业在物业管理费定价时掌握了完全信息，其对物业管理的成本及市场行情了如指掌，是信息优势者；而业主无法得知物业企业在何种价格下实现盈利。如同二手车市场的出价策略，业主大会的出价策略同样是（优质物业服务的估价+劣质物业服务的估价）/2。最终提供优质物业服务的公司退出市场，使市场整体提供的服务质量下降，市场机制失效。而业主由于不满物业服务质量的下降，就出现了业主普遍反映的物业服务的“质次价高”的情形，导致了物业费的收缴困境。
（二）物业管理市场中交易后的信息不对称与道德风险
柠檬问题产生于交易前的信息不对称，而道德风险则源于交易后的信息不对称。道德风险产生于信息经济学中的委托——代理关系。“委托人”和“代理人”的概念从法律上来说，当A授权B代表A从事某种活动时，委托——代理关系就发生了，A称为委托人，B称为代理人。但经济学上的委托——代理关系泛指任何一种涉及非对称信息的交易，交易中有信息优势的一方称为代理人，另一方称为委托人。简单地说，知情者(informed player)是代理人，不知情者(uninformed player)是委托人。当然，这样的定义背后隐含的假定是，知情者的私人信息（行动或知识）影响不知情者的利益，或者说，不知情者不得不为知情者承担风险。
委托——代理关系的一个例子是企业的所有人委托经理进行管理的情况。通常，所有者特别是小股东很难知道他们所聘任的经理在做些什么以及应该做些什么。在这个例子中，不仅委托人不能直接观察到代理人的行为，而且代理人的行为也不能通过其行为的后果被推断出来。因此，当代理人试图从委托人那里榨取更多剩余时，由于委托人不知道代理人工作的难度，因而代理人就希望利用这一点获取更多收入。由此可见，委托——代理问题产生的直接原因是“信用危机”，这在信息经济学中称为道德风险。
道德风险在物业管理市场同样存在。在物业管理市场中，委托人是业主，代理人是物业公司，显而易见，后者具有绝对的信息优势。由于业主并不参加物业管理活动，不能直接观测到代理人的行动，仅能从物业管理公司的劳动成果中推断努力程度。在这种情形下，物业公司完全可以采取不为业主所知晓的行为为自己谋利，此时物业管理费用相对于其所提供的服务价格必然偏高，最终导致业主拒交物业管理费。
二、信息经济学中柠檬问题及道德风险的应对策略
针对信息不对称条件下出现的市场失灵，信息经济学家们所给出的解决对策主要可以归结为两点：
首先，克服信息不对称的直接途径是增加信息的供给，使处于信息劣势的交易一方获取更多的信息以消除不确定性。路径有：第一，建立让信息优势者直接向信息劣势者提供信息的强制性信息披露制度；第二，建立悬赏举报为主的制度，激励无直接利害关系的第三者提供信息；第三，由公权机关向信息劣势者提供信息；第四，由同行业的其他经营者提供信息；第五，建立社会信用体系为主的分类信息评价制度来进行信息的收集、处理、评估及传递。
其次，消除委托——代理关系中道德风险的最佳途径是设计委托人与代理人之间的激励机制，通过“最优激励合同”达到使代理人为了委托人的目的而行事的目的。这也是当前信息经济学的研究热点。其理论基础是通过利益激励制度创造利益共同体，使信息不对称危害的发生丧失前提。
当委托人不能直接观测代理人的工作过程，只能观测到代理人的劳动结果时，由于委托人的任何效用最大化的目的都只能通过代理人的效用最大化行为实现，当两者的利益冲突时，委托的利益就难以得到保证，且委托人承担了全部风险。此时必须通过激励合同来保证委托人的利益。通过根据可观测的结果与代理人的收益挂钩来制定激励合同，能够改善委托人的处境，使风险得到分散，代理人也承担一定的风险，从而提高了代理人的积极性。
三、改进当前物业管理收费困境的对策
在信息经济学对信息不对称问题的应对策略的基础上，根据我国物业管理市场的现状，可以得出改进当前物业管理费困境的途径。
（一）增加信息供给，消除信息不对称问题
首先，为消除交易前信息不对称引起的逆向选择问题，应当为业主一方增加信息的供给。具体途径是政府应加强对物业管理企业的监管，并建立物业管理公司营业状况的信息披露制度。由公权机关向处于信息劣势的消费者提供信息，让物业服务的潜在需求方——业主掌握物业管理企业的信誉程度及营业状况，在不涉及物业管理企业商业秘密的前提下，保证市场机制有效调控市场，促进物业管理市场的健康发展。
其次，应当逐步改变当前物业管理费的包干制的收取方式，全面实施酬金制。目前我国物业管理行业主要的经营模式是包干制。即按照物业管理合同约定的价格，由物业管理企业收取物业管理费用。在此基础上物管企业一揽子接管全部管理项目，这种单一价格形式是其他价格问题产生的根源。
物业管理企业在既定的价格水平下，出于利润最大化考虑，必然想方设法降低自己的成本。由于服务价格事先确定，而且由一家企业垄断经营，在缺乏充分的市场竞争的条件下，物业管理公司必然会在提供服务的内容和质量上大打折扣,从而导致业主抱怨极多的“价高质次”的情形。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。这样有利于加强对物业管理费的监管，提高物业服务质量。
第三、贯彻执行当前的《物业服务收费管理办法》中关于物业管理费使用情况公示的规定，并加强对公示信息的监督，防止交易后的信息不对称。
（二）物业管理的最优激励合同的设计
根据莫里斯·霍姆斯特姆最优合同理论(Mirrlees-Holmstrom theory)，当委托人可以观察到代理人行动，此时委托人可以通过强制合同使代理人选择委托人所规定的行动。例如，如果委托人希望代理人实施某项行动，他可以通过如下合同做到这一点：只有代理人选择时才支付报酬。那么，只要风险足够小，代理人就会选择。这就是所谓的帕累托最优风险分担条件 (Pareto optimum risk-sharing condition)，这意味着，当委托人可以监测代理人的行动，而且风险很小时，代理人得到固定收入，委托人承担全部风险（获取剩余收入）。
莫里斯·霍姆斯特姆模型方法对最优激励合同的设计有着重要涵义。即对代理人实施监督是有意义的，因为监督可以提供更多的有关参与人行动选择的信息，从而可以减少代理人的风险成本。
同样可以依据上述原理设计物业管理中的最优激励合同。由于物业管理市场中，委托人可以观察到代理人行动及劳动结果，此时可以通过在合同中约定物业公司的收益与业主观测到的成果之间相挂钩，业主根据合同中设定的目标的完成程度来付给物业公司相应的价款。这样就改变了原来付费模式中风险全部由委托人（业主）承担的局面，实现了风险分散。通过激励机制，有利于双方实现效用的最大化。
下面通过一个模型来说明激励机制的基本思想在物业管理合同中的体现。显而易见，在合同中约定物业公司的收益与业主观测到的成果之间相挂钩，业主根据合同中设定的目标的完成程度来付给物业公司相应的价格的条件下，物业公司的利润与自身为提高服务质量的努力程度有直接关系。与此同时也与外部的环境有关系。假定某企业利润表如下表所示，其中公司运气概括了影响物业管理公司利润的外在条件。其好坏的可能分别为50%。（模型改编自[美]平狄克等著，《微观经济学》，500页，北京，中国人民大学出版社，1997年）
假定物业公司的效用函数为利润减去努力提高服务质量的代价，且其为效用最大化者。为简单起见，设物业公司努力工作的成本为2，不努力的成本为0。这时如果按我国通行的收费规则，即将其收费固定为10，物业公司肯定选择不努力工作。
如果按其工作成果的优劣付费（采用表中的利润模型），由于工作努力使其服务质量更优质，我们有理由相信其利润相应也更高。此时不努力工作的效用分别为10、20,平均收益是15；而努力工作的效用分别为20-2=18和40-2=38，平均收益为28。因此，物业公司会选择努力工作提高服务质量，这样就避免了道德风险。
这样，通过在合同中约定物业公司的收益与业主观测到的成果之间相挂钩，业主根据合同中设定的目标的完成程度来付给物业公司相应的价格的条件下，可以有效地消除委托——代理关系中的道德风险。
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2008-5-4 14:18:00